INTERNATIONALE INVESTOREN DOMINIEREN LOGISTIKINVESTMENTMARKT

Das Interesse nationaler und internationaler Investoren am deutschen Lager- und Logistiksegment bleibt weiterhin ungebrochen hoch. In den ersten drei Quartalen 2017 wurden 5,8 Milliarden Euro in deutsche Logistikimmobilien investiert. Dies ist ein Ergebnis einer aktuellen Analyse des integrierten Immobiliendienstleistungsunternehmens CBRE.

"Insbesondere wurde das Marktgeschehen am Logistikimmobilienmarkt in den ersten neun Monaten durch großvolumige Portfoliotransaktionen und Plattformübernahmen bestimmt, sodass das sehr gute Ergebnis des vergleichbaren Vorjahreszeitraum mehr als verdoppelt werden konnte (plus 103 Prozent). Gut 15 Prozent des gesamten Investitionsvolumens und damit sechs Prozentpunkte mehr als im Vorjahreszeitraum flossen in die Assetklasse Lager/Logistik", sagt Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland.

"Dies ist ein erneuter Beleg für die wachsende Bedeutung des deutschen Lager- und Logistikinvestmentmarktes als alternative Anlageklasse neben den Assetklassen Büro und Einzelhandel und verdeutlicht zugleich die Stellung Deutschlands als eine der führenden Produktions- und Exportnationen weltweit. Aber auch die veränderten Konsumgewohnheiten und die daraufhin neu ausgerichteten Wertschöpfungsketten im Zuge des stetig wachsenden Onlinehandels erfordern entsprechend neue Logistikkonzepte und damit auch moderne Logistikimmobilien", ergänzt Kai Oulds, Head of Logistics Investment bei CBRE in Deutschland. "Ein weiterer Grund für die derzeit große Nachfrage nach Logistikimmobilien ist das weiterhin sehr niedrige Zinsniveau, welches selbst bei konservativen Beleihungsausläufen Cash-on-cash-returns im hohen einstelligen Bereich ermöglicht, und das auch bei Core-Immobilien", erklärt Oulds.

Internationale Investoren dominieren Marktgeschehen
Das rege Investitionsgeschehen wurde durch großvolumige Paketverkäufe ausländischer Investoren dominiert. Gegenüber dem Vorjahr erhöhten diese ihr Engagement am deutschen Logistikinvestmentmarkt um rund 22 Prozentpunkte auf nunmehr über 70 Prozent. In der Summe allokierten internationale Investoren 4,1 Milliarden Euro und damit 2,7 Milliarden Euro oder knapp zwei Drittel mehr als ein Jahr zuvor. Insbesondere aufgrund der Übernahme der Logistikplattform Logicor durch den chinesischen Staatsfonds China Investment Corporation zeichneten asiatische Akteure mit 2,5 Milliarden Euro für 43 Prozent des gesamten Logistikinvestmentvolumens verantwortlich. Überwiegend zeigten sich internationale Investoren zumeist im Rahmen von großvolumigen Portfoliotransaktionen aktiv, sodass ihre Portfolioquote bei 91 Prozent lag. Auf Verkäuferseite dominierten US-amerikanische und britische Marktteilnehmer - im Wesentlichen durch den Verkauf der europäischen Logistikplattform von Blackstone. Mit Verkäufen von 2,6 beziehungsweise 1,6 Milliarden Euro trugen sie zu 44 und 27 Prozent des gesamten Logistikinvestmentvolumens bei.

Offene Immobilien- und Spezialfonds stärkste Nettokäufergruppe
Kapitalstarke Asset- und Fondsmanager (2,9 Milliarden Euro) sowie die Gruppe der offenen Immobilien- und Spezialfonds allokierten das meiste Kapital in das Segment deutscher Lager- und Logistikimmobilien. Letztere waren auch zugleich die stärkste Nettokäufergruppe der ersten neun Monate. Sie erwarben Objekte im Wert von 1,5 Milliarden Euro und trennten sich von Immobilien im Wert von 73 Millionen Euro. Offene Immobilien- und Spezialfonds waren auch zugleich die stärkste Käufergruppe von Projektentwicklungen. Rund 370 Millionen Euro und damit fast ein Viertel ihres allokierten Investitionsvolumens entfielen auf Neubauprojekte (plus 264 Millionen Euro gegenüber dem Vorjahreswert). "Als sichere Wertanlage und dank der guten Wachstumsaussichten des Logistiksegments stehen dabei zunehmend moderne Investitionsobjekte mit langen Mietverträgen im Anlagefokus der offene Immobilien- und Spezialfonds", sagt Linsin.

Anhaltend hohe Nachfrage treibt Renditekompression voran
Aufgrund der immensen Nachfrage und des weiterhin mangelnden Angebots an Premiumprodukten ließ sich eine weitere Reduzierung der Nettoanfangsrenditen gegenüber dem Vorquartal um 25 Basispunkte registrieren. Die Rendite notiert für langfristig vermietete Logistikobjekte mit modernen Ausstattungsqualitäten bei 4,50 Prozent. "Dies ist eine Entwicklung, die wir auch in den prosperierenden Sekundärmärkten fernab der etablierten Top-Logistikmärkte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München beobachten. Aufgrund der mangelnden Verfügbarkeit von Core-Produkten in Topstandorten geht der Investmentfokus zunehmend auf interessante Investmentmöglichkeiten außerhalb der Top 5", sagt Oulds. Deutliche Renditerückgänge aufgrund der hohen Nachfrage bei sich verknappendem Angebot - insbesondere getrieben durch die steigende Bedeutung des E-Commerce - zeigten sich in dem Segment Umschlagshallen und innerstädtischen Logistiklösungen. Bei erstklassigen Core-Investments von Cross-Docks werden Spitzenrenditen von 4,50 Prozent erzielt. Für Unternehmensimmobilien und Light-Industrial-Objekte liegen die Nettoanfangsrenditen noch bei 6,50 Prozent und damit unverändert gegenüber dem Vorquartalswert. "Dieses Segment rückt immer mehr in den Anlagefokus nationaler und internationaler Investoren, sodass wir durch eine höhere Risikobereitschaft einen Renditerückgang in den kommenden Quartalen erwarten", sagt Oulds.

Prognose: Dynamische Jahresendrallye erwartet
Für das Jahresschlussquartal wird eine Fortsetzung der großen Nachfrage nach deutschen Lager- und Logistikimmobilien erwartet. "Der deutsche Markt rückt zunehmend in den Fokus institutioneller Investoren, die dafür eigens spezialisierte Anlagevehikel auflegen.", sagt Linsin. "Wir sehen nach wie vor eine weiterhin wachsende Bedeutung des Onlinehandels, der eine anhaltende Nachfrage nach großflächigen Distributionszentren aber auch kleinteiligen Verteilzentren generieren wird."
"Der anhaltende Run auf deutsche Logistikimmobilien könnte nur durch die mangelnde Produktverfügbarkeit ausgebremst werden und sich damit limitierend auf eine höhere Investitionsdynamik auswirken. Dennoch erwarten wir mit der Realisierung einiger in der Vermarktung befindlichen Projekte zum Jahresende ein Transaktionsvolumen von bis zu sieben Milliarden Euro", sagt Oulds. Das bisherige Rekordvolumen von knapp 4,5 Milliarden Euro aus dem Rekordjahr 2016 wurde bereits nach dem zweiten Quartal des laufenden Jahres erreicht.
Die Grafik "Investmenttransaktionsvolumen in Deutschland (Logistikimmobilien)" finden Sie in der Datei im Anhang.

Über CBRE
CBRE ist - in Bezug auf den Umsatz im Geschäftsjahr 2016 - das größte globale Immobiliendienstleistungsunternehmen. Mit mehr als 75.000 Mitarbeitern in über 450 Büros steht CBRE Investoren und Immobiliennutzern als Partner für alle Immobilienbelange weltweit zur Seite.
CBRE bietet ein breites Spektrum an integrierten Dienstleistungen über den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie: von der strategischen und technisch-wirtschaftlichen Beratung wie u. a. beim An- und Verkauf oder der An- und Vermietung, über die Verwaltung und Bewertung von Immobilien bis hin zum Portfolio-, Transaktions-, Projekt- und Facility-Management. CBRE bietet über alle Assetklassen hinweg maßgeschneiderte Beratung aus einer Hand.
Die CBRE Group, Inc. (NYSE:CBG), ist ein Fortune 500- und S&P 500-Unternehmen mit Hauptsitz in Los Angeles, Kalifornien. Seit 1973 ist CBRE Deutschland mit seiner Zentrale in Frankfurt am Main vertreten, weitere Niederlassungen befinden sich in Berlin, Düsseldorf, Essen, Hamburg, Köln, München, Nürnberg und Stuttgart. www.cbre.de 

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