18.01.2022

Hamburg: Außergewöhnliches Jahresergebnis bei Industrie- und Gewerbeflächen

Die Flächenumsatz steigt um 28,3 % auf 635.000 m² - HH-Süd und –Ost sind die Hotspots. Transport- und Logistikbranche mit dem größten Umsatzvolumen. Engel & Völkers Commercial Hamburg prognostiziert Ergebnis für 2022 auf dem Zehn-Jahres-Niveau dabei bremst die Flächenknappheit die Marktdynamik.

Mit dem höchsten Jahresergebnis seit 2016 hat der Markt für Industrie- und Gewerbeflächen in Hamburg das Jahr 2021 beendet. Nach 495.000 m² im Jahr 2020 erreichte der Flächenumsatz 2021 rd. 635.000 m² und lag um 28,3 % über dem Vorjahreswert. Auch der Zehnjahres-Durchschnitt (rd. 515.000 m²) wurde damit um rd. 23 % übertroffen. „2021 hat unsere Erwartungen weit übertroffen. Insbesondere der Markt für Logistikflächen zeigte sich das gesamte Jahr über sehr dynamisch. Für die kommenden zwölf Monate erwarten wir einen Flächenumsatz zwischen 500.000 m² und 550.000 m²“, prognostiziert Lutz Lögters, Interimsleiter Industrieflächen bei Engel & Völkers Commercial Hamburg. 

Ein Grund für den verhaltenen Optimismus ist u.a. die zunehmende Verknappung von geeigneten Flächen. In Hamburg biete lediglich noch der Viktoriapark in Rahlstedt mit einem Gewerbeflächenangebot von ca. 150.00 m² noch verfügbarem Ansiedlungspotenzial. Vor diesem Hintergrund seien sowohl die Spitzenmiete (7,00 €/m²) als auch die Durchschnittsmiete (5,80 €/m²) um rd. 50 Cent/m² gestiegen. Demgegenüber stellt sich die Situation für Immobilieninvestoren äußerst positiv dar. Insbesondere Logistikimmobilien würden aufgrund des gegen Null tendierenden Leerstandrisikos und der aktuellen Mietensituation attraktive Renditen bieten. Einziger Wermutstropfen: Mietvertragslaufzeiten von zehn Jahren seien derzeit eher die Ausnahme. Vertragsabschlüsse zwischen drei und fünf Jahren seien aktuell die Regel.

Die wesentlichen Marktentwicklungen im Überblick

Umsatzvolumen nach Lagen:

Anteilig deutlich zugelegt haben Hamburg-Süd um 8 Prozentpunkte (29 %) und HH-Ost um 10 Prozentpunkte (28 %). Auf den weiteren Plätzen des Rankings folgen das Umland-Süd (19 %, +5 Prozentpunkte) und das Umland-Nord (13 %), das allerdings gegenüber dem Vorjahr 10 Prozentpunkte verloren hat. Ein Blick auf die größten Einzelumsätze erläutert einzelne  Entwicklungen:

  1. Airbus (HH-Süd) ca. 60.000 m² (Miete/Neubau)
  2. Riess Ambiente GmbH (Uld.-Nord) ca. 38.000 m² (Miete/Neubau)
  3. Bau King Baustoffe (Uld-Süd) ca. 30.000 m² (Miete/Neubau)
  4. Greiwing logistics for you (HH-Süd) ca. 29.000 m² (Miete/Bestand)
  5. Group7 AG (HH-Ost) ca. 26.000 m² (Neubau/Eigennutz)
  6. LFW GmbH (Uld.-Süd) ca. 18.000 m² (Miete/Bestand) 

Verträge nach Größenklassen
Insgesamt wurden 139 Verträge über die Nutzung von Industrie- und Gewerbeflächen abgeschlossen. Davon entfielen 25 % (-2 Prozentpunkte) auf die Größenklasse 1.000 < 2.500 m². Die übrigen Größenklassen sind nahezu alle gleichauf. Um jeweils 7 Prozentpunkte haben die Bereiche 2.500 < 5.000 m² und 5.000 < 10.000 m² mit einem Anteil von jeweils 17 % zugelegt. 16 Prozentpunkte verloren hat die Größenklasse 500 < 1.000 m² (13 %)

Flächenumsatz nach Größenklassen
54 % aller Flächenumsätze entfielen auf die Größenklasse > 10.000 m², die dennoch 2 Prozentpunkte verloren hat. 6 Prozentpunkte verloren haben die Flächen 2.500 < 5.000 m² ( 8 %). Um 10 Prozentpunkte zugelegt haben die Flächen zwischen 5.000 < 10.000 m² (26 %).

Verteilung Miete vs. Eigentum
61 % des Flächenumsatzes entfielen auf den Bereich Miete/Bestand. Die Zunahme beträgt dort 15 Prozentpunkte. Um 16 Prozentpunkte zugenommen hat der Bereich Neubau (24 %). Deutliche Einbußen verzeichnete der Neubau für den Eigennutz (12 %) mit einem Minus von 29 Prozentpunkten. Der Kauf von Industrie- und Gewerbeflächen ging um 2 Prozentpunkte auf einen Anteil von 3 % zurück.

Umsatzvolumen nach Branchen
20 Prozentpunkte zugelegt hat gegenüber dem Vorjahr die Branche Transport/Logistik und war mit einem Anteil von 50 % am aktivsten. 16 Prozentpunkte verloren hat der Handel (30 %). Nahezu unverändert bleiben Industrie/Gewerbe und Sonstige.
 

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Bild: Engel & Völkers